ทำไมผู้ซื้อถึงหายไปจากตลาดอสังหาฯ สหรัฐฯ?

การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาฯ สหรัฐฯ

ถ้าคุณรู้สึกว่าตลาดอสังหาฯ สหรัฐฯ ช่วงนี้ดูแปลกๆ บอกเลยว่าคุณไม่ได้คิดไปเองคนเดียวแน่นอน เพราะเป็นครั้งแรกในรอบหลายปีที่คนขายบ้านต้องเจอสภาพตลาดที่ผู้ซื้อพร้อมใจกันหันหลังหนี

ในเดือนสิงหาคม จำนวนคนขายบ้านมากกว่าคนซื้อสูงเป็นประวัติการณ์ถึง 57.9% ซึ่งเป็นช่องว่างที่กว้างที่สุดเท่าที่เคยบันทึกมา ดอกเบี้ยกู้บ้านที่พุ่งเกิน 7% กำลังบีบให้คนที่อยากมีบ้านต้องถอยออกจากตลาด

ปกติแล้ว พอคนขายมีมากกว่าคนซื้อ เราจะเรียกว่า 'ตลาดของผู้ซื้อ' ซึ่งมักแปลว่าราคาบ้านจะถูกลงและมีโปรเด็ดๆ เพียบ แต่รอบนี้ ผู้ซื้อไม่ได้ถอยเพราะบ้านถูกลง ทว่าถอยออกมาเพราะเงินในกระเป๋าของแต่ละครอบครัวตึงตัวจนถึงขีดสุดต่างหาก

ส่องตัวเลขลึกๆ: ฝั่งขายแซงหน้าฝั่งซื้อขาดลอย

ถ้าอยากเห็นภาพชัดๆ ว่าตลาดเปลี่ยนไปแรงแค่ไหน ต้องมาดูตัวเลขกัน บริษัทอสังหาฯ อย่าง Redfin ประเมินว่าในเดือนสิงหาคมมีคนลงประกาศขายบ้านราว 1.53 ล้านราย ซึ่งเป็นตัวเลขคนขายที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ช่วงต้นปี 2020

ในทางกลับกัน ฝั่งคนซื้อที่กระตือรือร้นกลับลดลงเหลือเพียงประมาณ 972,300 ราย ซึ่งเป็นตัวเลขผู้ซื้อที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่เริ่มเก็บข้อมูลมาในปี 2013

สื่อการเงินอย่าง Barchart ได้โพสต์เมื่อวันที่ 12 ตุลาคม 2026 โดยชี้ให้เห็นถึงช่องว่างประวัติศาสตร์นี้ พร้อมระบุว่าตอนนี้คนขายมีจำนวนมากกว่าคนซื้อด้วยส่วนต่างที่กว้างที่สุดเท่าที่เคยมีมา

นี่คือการพลิกฝ่ามือจากอดีตเมื่อไม่นานมานี้เลย เพราะในช่วงต้นปี 2022 ที่มีการแย่งกันเสนอราคาซื้อบ้านอย่างดุเดือดยุคโควิด ตอนนั้นคนซื้อมีมากกว่าคนขายถึงราว 35% ผู้ซื้อต้องแข่งขันกันอย่างหนักเพื่อแย่งบ้านทุกหลังในตลาด

ต้นทุนการกู้พุ่งสูง บีบให้ต้องยอมหั่นราคา

แล้วอะไรเป็นสาเหตุที่ทำให้ผู้ซื้อถอยทัพกันเร็วขนาดนี้? ต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้นคือคำตอบหลัก โดยอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านคงที่ระยะเวลา 30 ปีเฉลี่ยพุ่งแตะ 7.28% ณ วันที่ 1 ตุลาคม ซึ่งเป็นระดับสูงที่สุดนับตั้งแต่พฤศจิกายน 2023

เมื่อดอกเบี้ยกู้บ้านแพงขึ้น กำลังซื้อก็หดหายอย่างรวดเร็ว ค่างวดต่อเดือนที่เคยส่งไหวตอนดอกเบี้ย 3% หรือ 4% กลับกลายเป็นแพงเกินไปทันทีเมื่อดอกเบี้ยพุ่งเกิน 7%

พอความต้องการซื้อร่วงลง คนขายเลยต้องเริ่มปรับความคาดหวังลงมา ข้อมูลจาก Redfin ชี้ว่า 21.1% ของรายการประกาศขายบ้านมีการปรับลดราคาลงในช่วง 4 สัปดาห์ก่อนถึงวันที่ 20 กันยายน ซึ่งเป็นสถิติสูงสุดตามฤดูกาลนับตั้งแต่เริ่มติดตามข้อมูลในปี 2022

ครัวเรือนอเมริกันกำลังแบกรับไม่ไหวแล้วหรือไม่?

ยอดขายบ้านที่ชะลอตัวไม่ใช่สัญญาณเดียวที่บอกว่าการเงินกำลังตึงตัว ความอ่อนแอแบบนี้กำลังขยายวงกว้างไปทั่วการเงินภาคครัวเรือนระดับประเทศ

ธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) ได้เปิดเผยผลสำรวจสถานะการเงินผู้บริโภค (SCF) ปี 2025 เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม ผลสำรวจพบว่าประมาณ 20% ของครอบครัวในสหรัฐฯ เคยค้างชำระสินเชื่อหรือค้างผ่อนบ้านในช่วงปีที่ผ่านมา

ตัวเลขนี้พุ่งขึ้นอย่างมากจากการสำรวจครั้งก่อนในปี 2022 ที่มีเพียง 12% ของครอบครัวเท่านั้นที่รายงานว่าผิดนัดชำระ ครั้งเดียวที่ตัวเลขนี้เคยสูงกว่านี้คือการสำรวจในปี 2007 ก่อนเกิดวิกฤตการเงินโลก ซึ่งตอนนั้นสูงถึง 21%

การค้างชำระและภาระหนี้สินกำลังพุ่งสูงขึ้น

ปัญหาการค้างชำระหนี้ขั้นรุนแรงก็แย่ลงเช่นกัน โดยประมาณ 8% ของครอบครัวมีการชำระหนี้ล่าช้าเกิน 60 วันขึ้นไปในปีที่แล้ว ซึ่งแตะระดับสูงสุดหลังวิกฤตเศรษฐกิจเท่ากับปี 2010

ภาระหนี้ของครัวเรือนทั่วไปก็หนักอึ้งขึ้นเรื่อยๆ ข้อมูลจาก Fed ระบุว่า 8.6% ของครอบครัวในปัจจุบันต้องเจียดเงินมากกว่า 40% ของรายได้ไปจ่ายหนี้ ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 6.5% ในช่วงก่อนหน้า

เมื่อรายได้ส่วนใหญ่ในแต่ละเดือนต้องหมดไปกับหนี้เก่า การจะออมเงินไว้จ่ายเงินดาวน์ หรือขออนุมัติสินเชื่อบ้านก้อนใหม่สำหรับครอบครัวต่างๆ ก็แทบจะเป็นไปไม่ได้เลย

ผู้ให้บริการสินเชื่อบ้านโดนกดดันหนัก: กรณีศึกษาของ UWM

ความตึงเครียดในตลาดอสังหาฯ ยังส่งผลกระทบไปถึงหุ้นกลุ่มอสังหาฯ และผู้ให้บริการสินเชื่อบ้านก็ได้รับผลกระทบไปเต็มๆ

UWM Holdings (UWMC) บริษัทแม่ของ United Wholesale Mortgage ปิดตลาดด้วยราคาหุ้นต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ $1.08 เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม ทั้งนี้ ข้อมูลจาก Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) ระบุว่า UWM เป็นผู้ปล่อยสินเชื่อบ้านรายใหญ่ที่สุดในสหรัฐฯ เมื่อวัดจากมูลค่าเงินในปี 2025 โดยปล่อยสินเชื่อไปถึง 1.643 แสนล้านดอลลาร์

เมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2026 Barchart รายงานว่าราคาหุ้นปิดของ UWM ร่วงลงสู่ระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์ และบริษัทกำลังจะเจอติดลบเป็นเดือนที่ 9 ติดต่อกัน ซึ่งถือเป็นการขาดทุนต่อเนื่องยาวนานที่สุดในประวัติศาสตร์ของบริษัท

ผลขาดทุนทางการเงินและการปรับเปลี่ยนยุทธศาสตร์ของ UWM

ราคาหุ้นของ UWM ดิ่งลงมาแล้วราว 82% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคมที่ $6.15 โดยการดิ่งลงยิ่งเร่งตัวแรงขึ้นในเดือนสิงหาคม

อะไรทำให้หุ้นร่วงหนักขนาดนี้? ในเดือนสิงหาคม UWM รายงานผลขาดทุนไตรมาสสองสูงถึง 451.9 ล้านดอลลาร์ สาเหตุเกิดจากการขาดทุนจากสัญญาป้องกันความเสี่ยง (Hedging) จำนวน 603 ล้านดอลลาร์ หลังยื่นข้อเสนอซื้อ Two Harbors บริษัทลงทุนบริการสินเชื่อบ้านไม่สำเร็จ

หลังเกิดผลขาดทุนดังกล่าว UWM ได้สั่งงดจ่ายเงินปันผล และพยายามระดมทุนใหม่ให้ได้มากถึง 2.05 พันล้านดอลลาร์

ส่วนหนึ่งของแผนการนั้น UWM ได้เปิดขายหุ้นเพิ่มทุนแก่ผู้ถือหุ้นเดิม (Rights Offering) มูลค่า 400 ล้านดอลลาร์ ซึ่งเปิดให้จองซื้อจนถึงวันที่ 12 พฤศจิกายน โดยราคาหุ้นใหม่ถูกตั้งไว้ไม่ต่ำกว่า $2 ซึ่งสูงกว่าราคาหุ้นในปัจจุบันเกือบเท่าตัว

ล่าสุด บริษัทหลักทรัพย์ Keefe, Bruyette & KBW ในวอลล์สตรีท ได้ปรับลดคำแนะนำลงทุนและหั่นราคาเป้าหมายเหลือ $1.50 ในวันเดียวกันนั้นเอง UWM ได้ดำเนินมาตรการการทำงานครั้งใหญ่ โดยการยกเลิกข้อกำหนดคะแนนเครดิตขั้นต่ำสำหรับการอนุมัติสินเชื่อที่ได้รับการค้ำประกันโดย Fannie Mae, Freddie Mac และ Ginnie Mae

อนาคตของตลาดอสังหาฯ จะเป็นอย่างไรต่อไป?

เมื่อนำปัจจัยทั้งหมดมารวมกัน ไม่ว่าจะเป็นอุปทานคนขายที่สูงเป็นประวัติการณ์เมื่อเทียบกับคนซื้อ การค้างชำระหนี้ของครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น และแรงกดดันทางการเงินต่อผู้ปล่อยสินเชื่อรายใหญ่ มันชี้ให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญกับแรงเสียดทานที่รุนแรงมาก

นักวิเคราะห์ตลาดจะได้ติดตามอัปเดตสำคัญอีกครั้งในไม่ช้า โดยรายงานหนี้ภาคครัวเรือนไตรมาส 3 ของ Fed สาขานิวยอร์ก จะเปิดเผยในช่วงต้นเดือนพฤศจิกายน ซึ่งจะแสดงให้เห็นว่าการค้างชำระหนี้ยังคงพุ่งสูงขึ้นทั่วประเทศหรือไม่